Program Vlade Republike Srbije

Na osnovu analiza tržišta stambenih kredita i dosadašnjeg iskustva u radu Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (u daljem tekstu: Nacionalna korporacija), Vlada preduzima mere poboljšanja uslova stambenog kreditiranja građana Republike Srbije.

Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o budžetu Republike Srbije za 2005. godinu („Službeni glasnik RS“, broj 66/05) predviđena su sredstva u iznosu od 900 miliona dinara za stambene kredite.

U skladu sa navedenim, ovim programom omogućiće se:

* kupovina ili izgradnja stambenih jedinica kategoriji građana kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, kroz podizanje kreditne sposobnosti i smanjenje kamatne stope;

* razvoj tržišta nekretnina i tržišta hipotekarnih kredita, na tržišnim osnovama;

* konkurencija među bankama kroz značajno smanjenje kamatne stope za stambene kredite;

* povećanje broja novoizgrađenih stanova i domino efekat na celu privredu;

* povećanje plasmana u stambene kredite za oko 3 milijarde dinara (zajedno sa poslovnim bankama);

* poboljšanje životnog standarda građana.

II. KORIŠĆENJE KREDITA

Sredstva iz budžeta Republike Srbije odobravaju se korisnicima kredita (državljanima Srbije i Crne Gore sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije) za dugoročno kreditiranje kupovine, odnosno izgradnje stambenog objekta koji ispunjavaju uslove za dobijanje stambenog kredita koje utvrđuje banka za dobijanje stambenog kredita, uslove potrebne za osiguranje stambenog kredita kod Nacionalne korporacije, kao i sledeće uslove:

* Starosna granica do 45 godina (rok za otplatu kredita je najviše 25 godina, a starosna granica je 65 godina života);

* Korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nekretninu/nekretnine u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nekretnine mogu dobiti u visini razlike vrednosti nekretnine koju poseduju i vrednosti nove nekretnine);

* Korisnik kredita i/ili njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju;

* Maksimalni iznos kredita je do EUR 100.000 u dinarskoj protivvrednosti, na dan puštanja kredita u tečaj.

Obaveza banke je da u svaki pojedinačan ugovor o kreditu unese i odredbe koje predviđaju:

* zabranu izdavanja u zakup nekretnine za čiju kupovinu su dobijena sredstva iz budžeta Republike Srbije do otplate kredita;

* zabranu otuđenja, založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, u prvih pet godina otplate kredita, kao i sankciju za kršenje ove odredbe u vidu proglašenja kredita dospelog u celosti i nadoknade štete od strane korisnika kredita banci i Republici Srbiji;

* zabranu dodatnog opterećenja ili umanjenja vrednosti založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, sve do konačne otplate kredita i dok pravo zaloge-hipoteke Iredaustanovljeno u korist banke i Republike Srbije po ugovoru o kreditu traje;

* obavezu prijave prebivališta na adresi kupljene nepokretnosti u roku od petnaest meseci od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Korisnik kredita mora da ispuni uslove za osiguranje kredita kod Nacionalne korporacije.

2.1. Osnove modela stambenog kreditiranja za mlade

Model dugoročnog stambenog kreditiranja definisan je tako da učešće iznosi ukupno 25% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita (ukoliko je u pitanju izgradnja objekta ili korisnik kredita već poseduje nekretninu, pa se zbog toga kvalifikuje da prema odredbama ovog programa bude kreditiran samo na razliku u vrednosti između nekretnine koju već poseduje i nove nekretnine), a garancijski depozit iznosi 10% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita.

Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi 5% učešća, a 20% učešćaobezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije u vidu dugoročnog stambenog kredita.

Garancijski depozit u visini od 10% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita, obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije i uplaćuje se na poseban namenski račun Republike Srbije kod banke.

Preostalih 75% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka.

2.2. Dodela kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije

Banka daje korisniku kredita obrasce zahteva za kredit i zahteva za dobijanje finansijskih sredstava iz budžeta Republike Srbije.

Korisnik kredita banci podnosi oba zahteva za dugoročni stambeni kredit, kompletnu dokumentaciju koju banka utvrđuje za dobijanje stambenog kredita koji osigurava Nacionalna korporacija, kao i izjavu pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat u celini, a ukoliko imaju nekretninu/nekretnine u vlasništvu rešenje/rešenja poreske uprave o plaćenom porezu na imovinu iz prethodne godine, kao i izvod iz matične knjige venčanih (za one u braku).

Na osnovu dostavljene dokumentacije, banka donosi odluku o odobravanju kredita u visini od 75% od vrednosti nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita.

Banka će zahtev za osiguranje i dokumentaciju vezanu za osiguranje kredita podnositi u skladu sa ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima osiguranja potraživanja po osnovu stambenih kredita, zaključenog između banke i Nacionalne korporacije (u daljem tekstu: Ugovor o osiguranju kredita).

Banka će Nacionalnoj korporaciji dostaviti zahtev za osiguranje, zahtev za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije,kao i izjavu pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat u celini, a ukoliko imaju nekretninu/nekretnine u vlasništvu rešenje/rešenja poreske uprave o plaćenom porezu na imovinu iz prethodne godine, kao i izvod iz matične knjige venčanih (za one u braku).

Na osnovu primljene dokumentacije, Nacionalna korporacija donosi odluku o osiguranju dela stambenog kredita koji finansira banka u skladu sa Ugovorom o osiguranju kredita, kao i odluku o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije.Nacionalna korporacija elektronskim putem obaveštava banku o prihvatanju osiguranja i ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije. Nacionalna korporacija elektronskim putem obaveštava Ministarstvo finansija (u daljem tekstu: Ministarstvo) o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije.

Najkasnije sedam radnihdana po dobijanju obaveštenja iz prethodnog stava, banka će Nacionalnoj korporaciji dostaviti nacrt ugovora o dugoročnom finansiranju 20% vrednosti nekretnine (u daljem tekstu: Ugovor o dugoročnom finansiranju), odnosno traženog iznosa kredita za korisnika kredita i nacrt ugovora o garancijskom depozitu 10% vrednosti nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita za korisnika kredita (u daljem tekstu: Ugovor o garancijskom depozitu).

Istog, a najkasnije sledećeg radnog dana, Nacionalna korporacija će Ministarstvu na potpis dostaviti Ugovor o dugoročnom finansiranju 20% vrednosti nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita za korisnika kredita i Ugovor o garancijskom depozitu u visini od 10% vrednosti nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita za korisnika kredita.

Ministarstvo će, pod uslovom da je odluka Nacionalne korporacije o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije pozitivna, odlučiti o dodeli kreditnih sredstava, potpisati ugovore iz prethodnog stava i dostaviti ih Nacionalnoj korporaciji. Nacionalna korporacija će istog, a najkasnije sledećeg radnog dana po dobijanju potpisanih ugovora iz prethodnog stava, originale istih proslediti banci. Banka će po potpisivanju ugovora iz prethodnog stava po dva primerka ugovora proslediti Nacionalnoj korporaciji, koja po jedan primerak ugovora dostavlja Ministarstvu, a po jedan primerak zadržava za svoje potrebe.

Po dostavljanju potpisanih primeraka ugovora iz prethodnog stava, banka će Nacionalnoj korporaciji i Ministarstvu dostaviti Obaveštenje o datumu kada će banka 75% sredstava uplatiti korisniku kredita, kao i tačno naveden iznos u evrima i kursom za preračunavanje dinarske protivvrednosti, koji Ministarstvo treba da uplati na namenski račun banke (za učešće), odnosno na namenske račune Republike Srbije kod banke na ime Republike Srbije, a za račun svakog pojedinačnog korisnika kredita (za garancijski depozit).

Banka se obavezuje da sredstva odobrena iz sopstvenih finansijskih izvora, kao i sredstva uplaćena od strane Ministarstva, prenese na dan uplate Ministarstva na odgovarajuće račune – iznos namenjen učešću na račun korisnika kredita, odnosno prodavca nepokretnosti, a iznos namenjen za garancijski depozit na račun Republike Srbije kod banke na ime Republike Srbije, a za račun korisnika kredita.

2.3. Rok i naplata kredita, kamatna stopa i depozit

Rok kredita

Korisnik kredita u periodu do maksimalno 25 godina otplaćuje deo kredita dobijen od banke (75% cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita).

Kreditna sredstva dodeljena iz budžeta Republike Srbije, korisnik kredita otplaćuje nakon isteka perioda otplate kredita iz prethodnog stava, a najkasnije od 25 do 30 godina od puštanja kredita u tečaj.

U slučaju raskida ugovora sa bankom ili bilo kog drugog razloga kad se banci isplaćuje kredit u celosti, otplata u celosti vrši se i za deo kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije.

Rokovi otplate kredita detaljnije će biti regulisani pojedinačnim ugovorom o kreditu.

Ukupan rok otplate kredita ne može biti duži od 30 godina.

Kamatna stopa

Kamatnu stopu za deo kredita koji finansira, banka određuje u skladu sa aktima poslovne politike, a maksimalno šestomesečni EURIBOR + 4,865% na godišnjem nivou.

Kamatna stopa za deo kredita koji se finansira iz budžeta Republike Srbije na ime učešća iznosi 0,1% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate.

Visina i obračun kamatne stope preciznije će biti regulisane pojedinačnim ugovorom o kreditu, a u okvirima uspostavljenih ovim programom.

Garancijski depozit

Banka neće plaćati kamatu na garancijski depozit.

Banka ima neopozivo i prvenstveno pravo da se naplati iz sredstava garancijskog depozita.

Garancijski depozit se polaže na namenski račun Republike Srbije kod banke na ime Republike Srbije, a za račun korisnika kreditau skladu sa Ugovorom o garancijskom depozitu zaključenim između banke i Republike Srbije.

Naplata kredita i povraćaj depozita

Banka vrši naplatu celokupnog kredita u skladu sa planovima otplate koji čine sastavni deo ugovora o kreditu, s tim što se povraćaj dela sredstava datih iz budžeta Republike Srbije na ime dugoročnog stambenog kreditiranja uplaćuje na poseban račun Republike Srbije u skladu sa Ugovorom o dugoročnom finansiranju zaključenim između Republike Srbije i korisnika kredita, koji, u ime Republike Srbije, potpisuje ministar finansija ili lice koje on za to ovlasti.

Banka će otplatom svakog anuiteta uplaćenog od strane korisnika kredita, mesečno vraćati budžetu Republike Srbije deo depozita koji je jednak glavnici anuiteta koji je korisnik kredita vratio banci. Način i sprovođenje ovih povraćaja u budžet Republike Srbije od strane banke, biće detaljno regulisani u ugovoru o garantnom depozitu koji će banka potpisati sa Republikom Srbijom, koji, u ime Republike Srbije, potpisuje ministar finansija ili lice koje on za to ovlasti.

Povraćaj depozita koji je jednak glavnici anuiteta koji je korisnik kredita vratio banci, banka istog, a najkasnije sledećeg radnog dana vraća budžetu Republike Srbije u dinarskoj protivvrednosti evra, na dan uplate.

U slučaju prevremene otplate kredita ili dela kredita, banka se obavezuje da u toku istog radnog dana kada je izvršena prevremena otplata od strane korisnika kredita, izvrši prevremeni povraćaj depozita Republici Srbiji.

Potpuna prevremena otplata kredita nije dozvoljena u periodu prvih pet godina otplate kredita.

Delimična prevremena otplata kredita je dozvoljena, ali samo u srazmernom iznosu otplate duga i prema Banci i prema Republici Srbiji.

III. INSTRUMENTI OBEZBEĐENJA POTRAŽIVANJA BANKE I

REPUBLIKE SRBIJE

Za obezbeđenje naplate dospelih potraživanja po ugovorima o kreditu, korisnik kredita je dužan da u korist banke i Republike Srbije zasnuje i preda sledeće instrumente obezbeđenja:

* Založno pravo – hipoteku prvog reda na osnovu izvršnog ugovora o hipoteci ili izvršne založne izjave kao izvršnih isprava (tzv. «izvršna vansudska hipoteka»), sačinjenim u skladu sa Zakonom o hipoteci («Službeni glasnik RS», br oj 115/05) na nekretnini koja se kupuje ili drugoj odgovarajućoj nekretnini i to proporcionalno u korist banke za ceo iznos kredita banke i u korist Republike Srbije za ceo iznos kredita Republike Srbije i garancijskog depozita Republike Srbije.

* Potreban broj blanko solo menica korisnika kredita sa odgovarajućim ovlašćenjem za njihovu popunu, sa klauzulom `bez protesta`.

Nepokretnost nad kojom se konstituiše hipoteka mora biti osigurana na građevinsku vrednost od osnovnih rizika i dopunskog rizika izliva vode, sa vinkulacijom u korist banke i Republike Srbije.

Realni instrumenti obezbeđenja uzimaju se u srazmeri do 0,9:1 (odnos ukupnog iznosa kredita – glavni dug prema tržišnoj vrednosti nekretnine pod hipotekom koju određuje ovlašćeni sudski procenitelj prihvaćen od strane Nacionalne korporacije). Ukoliko realni instrument obezbeđenja prevazilazi po vrednosti navedenu srazmeru, isti će se prihvatiti ukoliko je ponuđen od strane korisnika kredita.

IV. PRIORITET KORIŠĆENJA SREDSTAVA

Predviđena sredstva za dugoročne stambene kredite i garantne depozite iz budžeta Republike Srbije su dovoljna da podmire potrebe građana za stambenim kreditima u poslednjem kvartalu 2005. godine, sagledano na osnovu iskustva u 2004. godini i u prvoj polovini 2005. godine.

Imajući u vidu ove činjenice, prioritet za korišćenje sredstava nije definisan, već je jedini kriterijum vreme dostavljanja nacrta Ugovora o dugoročnom finansiranju 20% vrednosti nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita i Ugovora o garancijskom depozitu Nacionalnoj korporaciji od strane banke.

V. PERIOD KORIŠĆENJA KREDITNIH SREDSTAVA

Odobrena sredstva budžetom Republike Srbije su predviđena da budu iskorišćena u poslednjem kvartalu 2005. godine.

VI. ZAVRŠNE ODREDBE

Program se realizuje preko banaka koje će zaključiti okvirni ugovor – Ugovor o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima stambenog kreditiranja stanovništva uz korišćenje sredstava iz budžeta Republike Srbije sa Republikom Srbijom i Nacionalnom korporacijom.

Banke koje ne poštuju odredbe ovog programa biće isključene iz projekta stambenog kreditiranja stanovništva kroz finansiranje učešća i garantnog depozita od strane Republike Srbije, uz obavezu celokupnog administriranja kredita i druge obaveze koje ostaju po osnovu ugovora o kreditu i Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima stambenog kreditiranja stanovništva uz korišćenje sredstava iz budžeta Republike Srbije.

Po ovom programu odobravaće se stambeni krediti za koje se podnesu zahtevi nakon usvajanja ovog programa.